梅州市梅江區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)梅江區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地

入市管理辦法（試行）的通知

梅區(qū)府〔2024〕8號

各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，區(qū)府直屬和市屬駐區(qū)有關(guān)單位：

經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)將《梅江區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理辦法（試行）》印發(fā)給你們，請認真貫徹實施。實施過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局梅江分局反映。

                                             梅州市梅江區(qū)人民政府

                                                                                                               2024年7月31日

梅江區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市

管理辦法（試行）

第一章 總則

第一條為全面推進鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，貫徹落實中共中央關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的目標要求，加強農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地利用管理，引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》等的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于梅州市梅江區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理。

第三條本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是指在國土空間規(guī)劃中確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途且已依法登記的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地。

第四條本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，是指集體土地所有權(quán)人將一定年限的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)通過出讓、出租、作價出資（入股）等方式交由單位或個人使用，在所有權(quán)不變的前提下，土地使用者依法有償取得一定年限的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的行為。

通過出讓等方式取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。

第五條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市以符合國土空間規(guī)劃、用途管制和依法取得為前提，以嚴守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損為底線，推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價。

第六條區(qū)人民政府對本地區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市負總責(zé)，加強組織領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督檢查，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各部門切實抓好入市工作。市自然資源局梅江分局負責(zé)具體推進，各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、宣傳部門和區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村、林業(yè)、發(fā)展改革、財政、稅務(wù)、科工商務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管、審計、政務(wù)和數(shù)據(jù)局等主管部門按照職能分工做好農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市相關(guān)工作。

第二章 入市范圍、方式、路徑和條件

第七條本辦法確定的入市地塊范圍為國土空間規(guī)劃確定的工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，且已辦理集體土地所有權(quán)登記，權(quán)屬清晰無爭議。

第八條自然資源部門按照國土空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及土地利用的實際情況，以及農(nóng)民集體意愿編制農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地年度供應(yīng)計劃。

第九條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市形式包括使用權(quán)出讓、出租、作價出資（入股）等有償使用方式：

（一）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地所有者的身份將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者根據(jù)合同約定支付出讓土地價款的行為。

（二）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地所有者的身份將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出租給土地使用者，由土地使用者根據(jù)合同約定支付租金的行為。

（三）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)作價出資（入股），指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地所有者的身份，根據(jù)有關(guān)規(guī)定及約定將一定年限的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)評估作價，與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的行為。

第十條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)以出讓方式入市的，不得超過國家規(guī)定國有建設(shè)用地同類土地用途的最高年限，其中商業(yè)用地不超過40年，工業(yè)用地不超過50年。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)以租賃方式入市的出租年限可根據(jù)具體項目需要確定，但最長不得超過20年。

第十一條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市地塊應(yīng)當符合以下條件：

（一）符合國土空間規(guī)劃，符合國家產(chǎn)業(yè)政策、土地供應(yīng)政策和土壤污染防治要求等規(guī)定；

（二）土地產(chǎn)權(quán)明晰，界址清楚，無權(quán)屬爭議，已依法完成集體土地所有權(quán)登記；

（三）原地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物權(quán)屬清晰無爭議，經(jīng)所有權(quán)人書面同意可隨土地一同入市流轉(zhuǎn)；

（四）未被司法機關(guān)、行政機關(guān)限制土地權(quán)利；

（五）具備必要的道路、通水、通電、土地平整等開發(fā)建設(shè)條件，但集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)交易雙方另有約定的除外；

（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三章 入市主體

第十二條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會依法代表集體行使所有權(quán)；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組依法代表集體行使所有權(quán)；屬于鎮(zhèn)（街道）農(nóng)民集體所有的，由鎮(zhèn)（街道）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權(quán)。

第十三條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市主體為具有土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。

尚未依法取得法人資格的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以通過委托其他具有法人資格的組織代理實施入市，并就委托事項明確各方權(quán)利義務(wù)。

第十四條農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以書面委托以全資方式設(shè)立的土地股份合作社等具有法人資格或從事土地專營業(yè)務(wù)的機構(gòu)組織，在委托范圍內(nèi)代理作為入市實施主體。

在保持集體土地所有權(quán)不變的前提下，入市實施主體可對存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地進行整合和土地前期整理開發(fā)，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一入市，行使農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地整備職能。

第四章 入市程序

第十五條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市應(yīng)當納入年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃，并采用招標、拍賣、掛牌或者協(xié)議等方式確定土地使用者。原則上采用招標、拍賣、掛牌方式進行交易。

第十六條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地擬入市的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可向所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出就擬入市地塊的選址、面積、權(quán)屬狀況、土地使用情況、地上附著物狀況、土地用途等基本情況進行初步核實，并由自然資源部門會同相關(guān)部門核查。

第十七條經(jīng)核查符合基本情況的，自然資源部門依據(jù)國土空間規(guī)劃提出擬入市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的規(guī)劃條件，明確土地界址、面積、用途和開發(fā)建設(shè)強度等，并會同發(fā)展改革、生態(tài)環(huán)境主管部門對擬入市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地提出產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求，將規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求等告知農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。

第十八條農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當依據(jù)規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求等，編制農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等入市方案，并經(jīng)本集體經(jīng)濟組織民主決策形成決議后向自然資源部門提出入市申請，按程序上報區(qū)人民政府。入市方案按規(guī)定需要修改的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當進行修改。

入市方案應(yīng)當經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

第十九條入市方案應(yīng)當包含以下內(nèi)容：

（一）載明集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)人、地塊位置、四至、面積、開發(fā)用途、用地規(guī)劃條件、使用年限等；

（二）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求；

（三）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易方式；

（四）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易底價，采用招標、拍賣、掛牌形式的應(yīng)明確是否設(shè)置保留底價；

（五）集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市地價款支付方式；

（六）集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任，期限屆滿時集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物的處理辦法等；

（七）集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益分配；

（八）其他需要集體決策的內(nèi)容。

第二十條經(jīng)區(qū)人民政府審核后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織根據(jù)入市方案確定的交易方式，在梅州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺或梅州市公共資源交易中心進行公開交易。交易結(jié)果應(yīng)當在集體經(jīng)濟組織事務(wù)公示欄和政府網(wǎng)站等進行公布，接受社會和群眾監(jiān)督。

第二十一條農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和土地使用權(quán)人應(yīng)當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、用途、規(guī)劃條件、使用期限、交易價款支付、交地時間和開工竣工期限、產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求，約定提前收回的條件、補償方式、土地使用權(quán)屆滿續(xù)期和地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物處理方式，以及違約責(zé)任和解決爭議的方法等，并在合同簽訂后5個工作日內(nèi)報自然資源主管部門備案。未依法將規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求納入合同的，合同無效；造成損失的，依法承擔民事責(zé)任。

第二十二條按照平等、自愿、誠信、守約的原則，由區(qū)人民政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與土地使用權(quán)人簽訂三方監(jiān)管協(xié)議，落實規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準入、耕地保護和生態(tài)環(huán)境保護等要求。

第二十三條土地使用權(quán)人繳清土地價款和相關(guān)稅費后，對集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)以及依法利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)，依法申請辦理不動產(chǎn)登記。

第二十四條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易完成后進行開發(fā)建設(shè)的，土地使用權(quán)人應(yīng)當依法向自然資源主管部門申請辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。

第五章 入市地價和收益管理

第二十五條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市土地價格應(yīng)參照集體建設(shè)用地基準地價、標定地價等政府公示地價和參考土地估價專業(yè)評估機構(gòu)的評估結(jié)果確定。

第二十六條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的，入市價格原則上不得低于所在集體建設(shè)用地級別基準地價的70%。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)長期租賃的，租賃期間租金不調(diào)整的，可按不低于該宗地足年期出讓評估價格的2%確定年租金標底；租金調(diào)整的，可按該宗地足年期出讓評估價格的2%確定首期年租金標底。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)先租后讓的，租賃期租金標準按照租賃期與最高年期的比值進行年期修正確定。出讓、轉(zhuǎn)讓后，已交租金沖抵出讓價款。租讓年期之和不超過法定最高出讓年限。鼓勵在出讓階段實行彈性年期。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)彈性年期出讓的，出讓價格標底按不低于彈性年期與最高年期的比值進行年期修正。

第二十七條土地使用權(quán)人可按合同約定，通過區(qū)財政監(jiān)管賬戶，向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織支付集體經(jīng)營性建設(shè)用地定金及剩余土地價款。

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織完成土地交付后，區(qū)財政監(jiān)管賬戶自收到將定金抵作的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)土地價款的10個工作日內(nèi)將該款項轉(zhuǎn)至農(nóng)村集體經(jīng)濟組織賬戶，并在土地使用權(quán)人按合同約定付清剩余土地價款10個工作日內(nèi)，將征收土地增值收益調(diào)節(jié)金后的剩余土地價款一次性轉(zhuǎn)至農(nóng)村集體經(jīng)濟組織賬戶，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當及時查收確認。

第二十八條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的，應(yīng)當按照規(guī)定繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金。

第二十九條土地增值收益調(diào)節(jié)金主要統(tǒng)籌用于鎮(zhèn)、村基礎(chǔ)設(shè)施完善、農(nóng)村環(huán)境整治、土地前期開發(fā)生態(tài)補償、耕地保護、土地復(fù)墾等。

第三十條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全體成員所有，在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間合理分配、使用和監(jiān)管。

第六章 轉(zhuǎn)讓、抵押、續(xù)期和收回

第三十一條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、互換、出資、贈與或抵押的，參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第三十二條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，雙方當事人應(yīng)憑書面合同、土地增值收益調(diào)節(jié)金和相關(guān)稅費繳納憑證等材料辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

第三十三條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當符合下列條件：

（一）不存在法律法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的情形；

（二）按照合同的約定，履行完畢支付地價款、租金的義務(wù)，并取得不動產(chǎn)權(quán)證書；

（三）按照合同約定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地；

（四）法律法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他條件。

第三十四條以出讓方式取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，原則上不得分割轉(zhuǎn)讓。

第三十五條通過轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與等方式取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地使用權(quán)，其使用年限為原合同確定的使用年限減去原土地使用權(quán)人已使用年限后的剩余年限。

第三十六條通過農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以依法設(shè)定抵押權(quán)。抵押雙方應(yīng)簽訂抵押合同，依法辦理抵押登記。

抵押權(quán)實現(xiàn)后，不得改變土地所有權(quán)性質(zhì)和合同約定的使用條件。

抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而消滅的，應(yīng)當辦理注銷抵押登記。

第三十七條 因公共利益需要，國家征收集體土地涉及農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的，依法給予補償。

第三十八條對土地使用權(quán)人依法使用的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，在合同約定的使用年限屆滿前，除非有下列情況，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織不得收回集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)：

（一）為鎮(zhèn)、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的；

（二）土地使用權(quán)人不按照約定用途使用土地的，且未依法辦理改變土地用途手續(xù)的；

（三）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的；

（四）土地使用權(quán)人違反產(chǎn)業(yè)準入、生態(tài)環(huán)境保護要求等使用土地且拒不改正的；

（五）合同雙方約定的其他情形。

為鎮(zhèn)、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)等公共利益收回集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當給予適當補償。

第三十九條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用期限屆滿，土地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當不遲于屆滿前一年向土地所有權(quán)人提出申請續(xù)期。經(jīng)土地所有權(quán)人同意繼續(xù)使用土地的，應(yīng)重新簽訂合同，支付土地價款，并辦理合同備案、集體建設(shè)用地使用權(quán)變更登記等手續(xù)。

第四十條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用期限屆滿，土地使用權(quán)人申請續(xù)期未獲同意或沒有申請續(xù)期的，由土地使用權(quán)人交回不動產(chǎn)權(quán)證，并依照規(guī)定辦理不動產(chǎn)注銷登記，集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)由土地使用權(quán)人無償收回。其地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物按照合同的約定處理。

第七章 監(jiān)管責(zé)任

第四十一條依法取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)人，應(yīng)當嚴格按照法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定和入市合同約定的開發(fā)期限、土地用途及其他土地使用條件，科學(xué)合理開發(fā)和利用土地，不得損害國家、集體和其他人的利益。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地使用權(quán)人未按照入市合同約定的開發(fā)期限開發(fā)土地，造成土地閑置的，按照合同約定進行認定和處置。

第四十二條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地閑置的調(diào)查、認定和處置，參照《閑置土地處置辦法》（國土資源部第53號令）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十三條區(qū)人民政府組織屬地鎮(zhèn)（街道）及相關(guān)部門對使用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地情況進行監(jiān)管。

第四十四條相關(guān)工作人員在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理過程中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。

第八章 附則

第四十五條 本辦法自2024年8月31日起施行，試行2年。國家和省、市對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

政策解讀：關(guān)于《梅江區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理辦法（試行）（送審稿）》的政策解讀