梅州經(jīng)開區(qū)管委會、各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、區(qū)府直屬和市屬駐區(qū)有關(guān)單位：
經(jīng)研究同意，《梅江區(qū)入市集體經(jīng)營性建設(shè)用地低效用地認(rèn)定和處置辦法（試行）》現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹實(shí)施。實(shí)施過程中遇到的問題，請徑向我局反映。
梅州市梅江區(qū)科工商務(wù)局
2024年8月19日
梅江區(qū)入市集體經(jīng)營性建設(shè)用地低效用地
認(rèn)定和處置辦法（試行）
為規(guī)范入市集體經(jīng)營性建設(shè)用地低效用地認(rèn)定和處置行為，提升土地節(jié)約集約綜合利用水平，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》、《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）以及《梅州市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革工作指引》（梅市明電〔2023〕128號）等法律、法規(guī)、規(guī)章及上級文件精神，結(jié)合梅江區(qū)實(shí)際，制定本辦法。
一、指導(dǎo)思想
遵循政府引導(dǎo)、市場取向、平等協(xié)商、規(guī)范運(yùn)作的原則，堅(jiān)持節(jié)約集約用地，強(qiáng)化入市集體經(jīng)營性建設(shè)用地監(jiān)管和低效用地盤活利用，促進(jìn)城鄉(xiāng)土地資源有序流動(dòng)和高效集約配置，激活和釋放產(chǎn)業(yè)發(fā)展新動(dòng)能新空間，切實(shí)提高產(chǎn)業(yè)用地整體利用水平，為推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)保障。
二、低效用地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
將“固定資產(chǎn)總投資”、“投資強(qiáng)度”和“開發(fā)投資總額”等指標(biāo)作為硬性指標(biāo)納入《用地使用權(quán)出讓（或出租、作價(jià)出資(入股)）合同》及其《監(jiān)管協(xié)議》，符合以下條件之一的，認(rèn)定為低效用地：
（一）已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地面積超過應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積的1/3且投資額超過總投資額的25%，但在合同規(guī)定的建設(shè)工期結(jié)束時(shí)，仍未投產(chǎn)或未投入使用的。
（二）已投產(chǎn)或已投入使用，但“固定資產(chǎn)總投資”、“投資強(qiáng)度”和“開發(fā)投資總額”指標(biāo)未達(dá)到合同規(guī)定，仍有調(diào)整利用空間的。
探索與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同監(jiān)管的方式，將低效用地的認(rèn)定條件和處置辦法列入入市招標(biāo)文件，明確寫入合同，依法處置。
三、低效用地處置方式
被認(rèn)定為低效用地的，應(yīng)與土地使用權(quán)人協(xié)商一致，采取鼓勵(lì)開發(fā)、重組共建、協(xié)議收回等措施落實(shí)盤活低效用地整改工作。整改期限最長不超過兩年。結(jié)合實(shí)際情況對低效用地實(shí)行分類處置如下：
（一）原土地使用權(quán)人自主改造。未按合同規(guī)定期限完成建設(shè)，或者已投產(chǎn)但 “固定資產(chǎn)總投資”、“投資強(qiáng)度”和 “開發(fā)投資總額”等指標(biāo)未達(dá)到合同規(guī)定要求，或者雖未造成土地閑置但仍有未按合同規(guī)定開發(fā)建設(shè)的土地，由企業(yè)自行追加投資實(shí)施開發(fā)建設(shè)再利用，限期落實(shí)整改。
（二）企業(yè)單位收購整合重組共建。因項(xiàng)目資金、預(yù)期效益等原因難以繼續(xù)建設(shè)的用地，鼓勵(lì)土地使用權(quán)人將土地轉(zhuǎn)讓給符合要求的項(xiàng)目使用。企業(yè)單位通過市場化收購方式，對低效用地收購后實(shí)行整合利用、集中建設(shè)，達(dá)到優(yōu)化土地利用布局，提高土地資源利用率的效果。原土地使用權(quán)人在辦理土地轉(zhuǎn)讓時(shí)，地塊開發(fā)投資額應(yīng)達(dá)到25%以上。
（三）政府主導(dǎo)盤活利用。各鎮(zhèn)（街道）人民政府、區(qū)直各相關(guān)職能單位根據(jù)招商引資項(xiàng)目落地需要，引導(dǎo)符合相關(guān)條件的受讓人（承租人）對低效用地依法進(jìn)行受讓或承租，對低效用地進(jìn)行依法建設(shè)；或者由自然資源部門會同鎮(zhèn)（街道）指導(dǎo)出讓人（出租人）通過協(xié)商以協(xié)議方式收回部分或全部用地使用權(quán)，然后通過公開出讓（出租）方式確定土地使用權(quán)人進(jìn)行改造利用。
四、實(shí)施程序
成立梅江區(qū)入市集體經(jīng)營性建設(shè)用地低效用地認(rèn)定和處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組，成員由科工商務(wù)、自然資源、發(fā)改、統(tǒng)計(jì)、招商和企業(yè)服務(wù)中心等主管部門及相關(guān)鎮(zhèn)（街道）組成。由領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)籌推進(jìn)低效用地認(rèn)定和處置相關(guān)工作。
（一）核查認(rèn)定。對涉嫌低效的用地組織核查。對符合本辦法低效用地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定為低效用地。
（二）制訂方案。根據(jù)核查情況，對存在低效用地問題的土地使用權(quán)人進(jìn)行通知、約談、提醒，告知情況，并進(jìn)行充分溝通協(xié)商。以安全、環(huán)保、效益為底線，指導(dǎo)土地使用權(quán)人通過自主改造或重組共建等形式制定低效用地處置利用方案并簽訂相關(guān)協(xié)議書。
（三）處置利用。土地使用權(quán)人根據(jù)低效用地處置利用方案對低效用地進(jìn)行改造開發(fā)利用實(shí)施整改。整改期限為兩年，整改期滿仍為低效用地的，由土地所有權(quán)人按物業(yè)評估價(jià)以掛帳方式有償收回土地使用權(quán)。
五、職責(zé)分工
?。ㄒ唬┟方瓍^(qū)入市集體經(jīng)營性建設(shè)用地低效用地認(rèn)定和處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在區(qū)科工商務(wù)局），牽頭落實(shí)以下工作：
1、轄區(qū)內(nèi)入市集體經(jīng)營性建設(shè)用地低效用地的核查認(rèn)定工作。
2、引導(dǎo)土地使用權(quán)人加快盤活利用低效用地，制定低效用地處置利用方案。
3、協(xié)調(diào)區(qū)直相關(guān)主管部門和鎮(zhèn)（街道）推進(jìn)落實(shí)低效用地處置利用具體實(shí)施各項(xiàng)工作等。
（二）根據(jù)各職能部門的職責(zé)和分工，明確各部門工作任務(wù)。
屬地鎮(zhèn)（街道）會同村（居）集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)提供集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市相關(guān)合同、協(xié)議等資料；區(qū)發(fā)展改革局負(fù)責(zé)提供企業(yè)投資項(xiàng)目備案或核準(zhǔn)文件以及項(xiàng)目投資總額、已投資額、能耗等相關(guān)資料；區(qū)統(tǒng)計(jì)局負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資納統(tǒng)等相關(guān)材料；區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)提供已辦理建筑工程施工許可的建設(shè)項(xiàng)目施工許可辦理信息；市自然資源局梅江分局負(fù)責(zé)對用地規(guī)劃內(nèi)容核實(shí)及做好政策宣傳；區(qū)科工商務(wù)局負(fù)責(zé)低效用地的認(rèn)定和處置工作，會同屬地鎮(zhèn)（街道）擬定低效用地處置方案；區(qū)招商和企業(yè)服務(wù)中心協(xié)助引入新的投資主體，通過合作共建等方式提升土地利用率；財(cái)政、稅務(wù)、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管、應(yīng)急管理、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、文化廣電旅游體育等主管部門按照職能分工結(jié)合實(shí)際工作需要負(fù)責(zé)協(xié)助做好低效用地認(rèn)定和處置相關(guān)工作。
六、附則
（一）本辦法由區(qū)科工商務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。
（二）本辦法自2024年9月19日起施行，試行兩年。國家和省、市對入市集體經(jīng)營性建設(shè)用地低效用地認(rèn)定和處置另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
政策解讀：《梅江區(qū)入市集體經(jīng)營性建設(shè)用地低效用地認(rèn)定和處置辦法（試行）》政策解讀