關(guān)于印發(fā)《梅州市梅江區(qū)農(nóng)村宅基地審批管理辦法》的通知
各鎮(zhèn)人民政府，金山、西郊街道辦事處，區(qū)直和市屬駐區(qū)各有關(guān)單位：
經(jīng)區(qū)委、區(qū)政府同意，現(xiàn)將《梅州市梅江區(qū)農(nóng)村宅基地審批管理辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局反映。
梅州市梅江區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局
2021年6月21日
梅州市梅江區(qū)農(nóng)村宅基地審批管理辦法
第一章 總則
第一條為進一步規(guī)范和加強農(nóng)村宅基地管理和鄉(xiāng)村農(nóng)房管控，保障農(nóng)民居住權(quán)益，建設(shè)生態(tài)宜居美麗鄉(xiāng)村，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號）和《廣東省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳自然資源廳關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（粵農(nóng)農(nóng)規(guī)〔2020〕3號）等法律和政策規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱“農(nóng)村宅基地”是指農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。
本辦法所稱“農(nóng)村村民”是指我區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員并且符合本辦法規(guī)定的人員。
第三條我區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)的農(nóng)村村民建房（包括原址翻建、改擴建、異址新建），由各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）依據(jù)本辦法按戶逐宗審批，并報梅江區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、梅州市自然資源局梅江分局備案。
宅基地的日常使用和監(jiān)管適用本辦法。
第四條農(nóng)村宅基地的管理和使用應當遵循規(guī)劃先行、一戶一宅、集約節(jié)約、標準控制、依法審批的原則。
國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃的編制應當根據(jù)本地經(jīng)濟社會發(fā)展水平，按照因地制宜、切實可行的原則，統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。
第五條建立“區(qū)級主導、鎮(zhèn)街主責、村級主體”的宅基地管理機制。工作職責分工：
（一）區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負責農(nóng)村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流轉(zhuǎn)等管理制度，完善宅基地用地標準，指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農(nóng)房利用；組織開展農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀和需求情況統(tǒng)計調(diào)查，及時將村民建房新增建設(shè)用地需求通報同級自然資源部門；參與編制國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃等。
（二）市自然資源局梅江分局積極配合市自然資源局做好國土空間規(guī)劃和指導鎮(zhèn)（街道）做好村莊規(guī)劃編制工作，在規(guī)劃中統(tǒng)籌安排宅基地用地規(guī)模和布局，滿足合理的宅基地需求，配合市自然資源局依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，指導鎮(zhèn)（街）做好宅基地建房規(guī)劃許可等。
（三）區(qū)住建局負責農(nóng)村住房建設(shè)指導服務工作，組織農(nóng)房設(shè)計通用圖集編制，指導農(nóng)村住房建設(shè)風貌提升管控等。
（四）鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）是村民建房管理的責任主體，負責編制村莊規(guī)劃、農(nóng)村宅基地審批、建房規(guī)劃許可、建房監(jiān)督管理、查處農(nóng)村村民非法占用土地建住宅等。
（五）村集體經(jīng)濟組織(以下簡稱村級組織)負責本村村民建房資格審查、材料報送、宅基地有序安排等，制定符合本村實際的村規(guī)民約，加強日常管理等。
第二章 用地規(guī)劃
第六條農(nóng)村宅基地新增用地實行計劃管理。鎮(zhèn)（街道）于每年底向區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局申請下一年度的新增宅基地用地計劃，區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局匯總后商市自然資源局梅江分局后報市自然資源局統(tǒng)籌安排。鎮(zhèn)（街道）審批村民新增宅基地申請時，應當符合區(qū)級下達的宅基地年度用地計劃指標。
第七條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，且每戶建房占用建設(shè)用地面積不得超過120平方米。
第八條村民建房應當符合土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃和風貌建造管控要求，具體要求如下：
（一）新建建筑層數(shù)不得超過四層（含四層坡屋頂），建筑高度不能超過15米（含樓梯間）。
（二）申請農(nóng)村宅基地建房需要提供建筑設(shè)計方案進行審批。住宅建筑要突出地方特色，采用坡屋頂，注重突出客家建筑特色和風貌。區(qū)住建局負責提供具有地方特點和鄉(xiāng)村特色的住宅設(shè)計參考圖件，供村民選擇。
第九條位于城鎮(zhèn)規(guī)劃控制區(qū)內(nèi)的村莊（居）或人多地少的城鎮(zhèn)郊區(qū)，一般不再分配單家獨戶宅基地，應集中規(guī)劃興建多層新型農(nóng)村住宅小區(qū)、農(nóng)民公寓樓。在城鎮(zhèn)規(guī)劃控制區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的，按照市有關(guān)規(guī)定辦理規(guī)劃許可。
第三章 申請條件
第十條同時符合以下條件的人員，享有以戶為單位宅基地申請資格：
（一）戶籍在本村的村民；
（二）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員；
（三）達到法定婚齡；
（四）未享受過宅基地分配待遇。
第十一條符合下列情形之一的，可以以戶為單位在本村提出宅基地申請：
（一）因改善住房條件，新建、擴建、遷建或翻建住宅的；
（二）因自然災害等不可抗力導致原住宅損毀而無法繼續(xù)居住的；
（三）因規(guī)劃調(diào)整、下山移民、征地拆遷等政策原因需選址另建的；
（四）法律、法規(guī)和政策規(guī)定的其他情形。
第十二條農(nóng)村村民申請宅基地有下列情形之一的不予批準：
（一）不符合年齡要求條件的；
（二）不符合鎮(zhèn)（街道）國土空間規(guī)劃或者村莊規(guī)劃的；
（三）申請宅基地新建住房，但拒絕與本集體經(jīng)濟組織簽訂退回原有宅基地協(xié)議的;
（四）所申請的宅基地存在權(quán)屬爭議的；
（五）將原有宅基地或者宅基地地上房屋出賣、出租、贈與或者改為經(jīng)營場所等非生活居住用途后，再次申請宅基地的；
（六）原有宅基地或者宅基地地上房屋被依法征收后已得到住房安置的；
（七）有違法用地或者有違法住房建設(shè)行為未經(jīng)處理的；
（八）其他不符合法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第四章申請報批
第十三條鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處要依托鎮(zhèn)（街道）公共服務中心（黨群服務中心）、農(nóng)業(yè)農(nóng)村辦公室、規(guī)劃建設(shè)辦公室等機構(gòu)，建立一個窗口對外受理、多部門內(nèi)部聯(lián)動運行的農(nóng)村宅基地用地建房聯(lián)審聯(lián)辦制度，統(tǒng)一受理村民宅基地申請，實行一站式受理審批事項和辦理許可審批。
第十四條按照“村民申請、組級審核、村級審查、鎮(zhèn)街審批”流程辦理宅基地用地審批。
第十五條村民宅基地申請報批按以下程序辦理：
（一）申請。列入計劃的符合宅基地申請條件的村民，以戶為單位向具有宅基地所有權(quán)的村級農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提出宅基地和建房（規(guī)劃許可）書面申請，并提供以下申請材料：
1、《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表》一式五份（附件1）；
2、《農(nóng)村宅基地使用承諾書》一式五份（附件2）；
3、宗地測繪圖（一式五份）；
4、建筑設(shè)計方案；
5、原土地使用證、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員證復印件、身份證復印件和戶口本復印件等相關(guān)材料。
因漏報等特殊情況或火災等突發(fā)情況未列入當年計劃的農(nóng)村村民，經(jīng)村集體經(jīng)濟組織討論同意后，可向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出申請并出具書面說明。
（二）審核。村級組織將農(nóng)戶申請材料提交至所在組級農(nóng)村集體經(jīng)濟組織審查。組級農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收到申請后，提交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員（代表）會議討論并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)公示，公示期不少于5個工作日。公示無異議或異議不成立的，所在組級農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將農(nóng)戶申請、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員（代表）會議記錄等材料提交村級組織審查。
（三）審查。村級組織重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合村莊規(guī)劃、是否征求了用地建房相鄰權(quán)利人意見等。審查通過的，在5個工作日內(nèi)由村級組織簽署意見，報送鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。未通過的，應及時告知申請人并說明理由。
（四）審批。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）在收到村級組織上報的村民建房申請材料后，應在10個工作日內(nèi)組織相關(guān)部門進行審批，填寫《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批表》（附件3）。審批過程中，鎮(zhèn)（街道）農(nóng)業(yè)農(nóng)村辦公室負責審查申請人是否符合申請條件、擬用地是是否宅基地合理布局要求和面積標準、是否符合林地保護利用規(guī)劃，宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請是否經(jīng)過村組審核公示等，并綜合各有關(guān)部門意見提出審批建議。鎮(zhèn)（街道）規(guī)劃建設(shè)辦公室負責審查用地建房是否符合國土空間規(guī)劃、用途管制要求并提出審批建議。其中涉及占用農(nóng)用地的，在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)后審批。
鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）根據(jù)各部門聯(lián)審結(jié)果，對農(nóng)村宅基地申請進行審批。涉及水利、電力等部門的要及時征求意見。對符合建房條件的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應在10個工作日內(nèi)發(fā)放《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》（附件4）和《農(nóng)村宅基地批準書》（附件5）；對不符合建房條件的，應及時告知申請人并說明理由。
（五）驗收。村民建房完工后向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出書面竣工驗收申請，鎮(zhèn)（街道）收到申請后15個工作日內(nèi)負責組織鎮(zhèn)（街道）相關(guān)部門進行竣工驗收，驗收合格的出具《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表》（附件6）。未通過驗收的，應及時告知申請人并說明理由。通過驗收的村民可向不動產(chǎn)登記部門申請辦理《不動產(chǎn)權(quán)證》。
（六）備案。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）要建立宅基地用地建房審批管理臺賬，有關(guān)資料歸檔留存，并于每季度末將審批情況報梅江區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、梅州市自然資源局梅江分局備案。
第五章 監(jiān)督管理
第十六條鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應推行農(nóng)村宅基地和建房規(guī)劃許可申請審批管理“五公開”制度，落實村莊規(guī)劃、申請條件、審批程序、審批結(jié)果、投訴舉報方式公開。
第十七條農(nóng)村村民建房用地，全面落實“三到場”要求，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應及時組織鎮(zhèn)（街道）農(nóng)業(yè)農(nóng)村、規(guī)劃建設(shè)等有關(guān)部門進行實地審查，做到申請審查到場、批準后丈量批放到場、住宅建成后核查到場。
第十八條在審查受理易地建房申請時，村級組織應與建房戶簽訂原宅基地處置協(xié)議。
第十九條新宅基地批準后，由村級組織收回統(tǒng)一管理原宅基地，原土地證由自然資源管理部門依程序注銷。
第二十條農(nóng)戶自取得《農(nóng)村宅基地批準書》之日起超過六個月未動工建設(shè)或者兩年內(nèi)未竣工驗收的，原則上需重新申請宅基地使用權(quán)審批。
第二十一條農(nóng)村村民非法占用土地建住宅行政執(zhí)法權(quán)由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）行使，跨行政區(qū)域的案件和梅江區(qū)人民政府及其行政主管部門認為影響較大的案件除外。梅江區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、梅州市自然資源局梅江分局要加強對鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）行政執(zhí)法工作的指導。
第二十二條村級組織可依據(jù)本辦法并結(jié)合本村實際，在《村規(guī)民約》中明確具體建房規(guī)范，在尊重村民意愿和維護村民合法權(quán)益的前提下，積極探索和推行通過有償轉(zhuǎn)讓、有償調(diào)劑、有償收回等方式，引導村民有序規(guī)范退出宅基地，盤活農(nóng)村土地資源。有償退出機制須經(jīng)村集體經(jīng)濟組織成員代表大會三分之二以上到會成員代表表決通過，并報鎮(zhèn)（街道）批準后實施。
第六章 附 則
第二十三條本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期五年，執(zhí)行期間上級如有其他規(guī)定的從其規(guī)定。
附件：
1.農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表.docx
3.農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批表.docx
4.鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證.docx
6.農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表.doc
政策解讀： 關(guān)于《梅州市梅江區(qū)農(nóng)村宅基地審批管理辦法》的政策解讀