2020年6月9日，駐小密村法律顧問劉琴律師為該村村民鐘某解答房屋買賣合同糾紛的相關(guān)法律問題。具體情況如下：
鐘某稱，其于2017年10月與某開發(fā)商簽訂了一份商品房預(yù)售合同，并按照約定支付了首期房款。在鐘某第二次支付房款時(shí)，售樓員說資金緊缺季節(jié)，公司決定對于提前付款者給予優(yōu)惠（提前一次性付清全部房款，可以獲贈(zèng)房屋露臺一個(gè)）。鐘某覺得劃算就一次性付清，售樓員將平面示意圖上將與胡某所預(yù)購房屋相鄰的露臺用紅筆標(biāo)注了出來，并輔之贈(zèng)送文字說明。2019年11月，開發(fā)商將房屋交付，但當(dāng)鐘某拿到鑰匙進(jìn)入房屋實(shí)際查看時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)隔壁的房屋竟然也有通往露臺的門。于是向開發(fā)商提出質(zhì)疑，開發(fā)商矢口否認(rèn)有贈(zèng)與一說，并稱露臺計(jì)入公攤面積，各方都有使用權(quán)，即他們只提供使用上的方便。鐘某對于這種解釋當(dāng)然不能接受。問開發(fā)商這樣行為可否走訴訟程序維護(hù)自己利益？
律師解答：開發(fā)商贈(zèng)送露臺的合同屬于無效合同。商品房建筑面積分為套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積兩部分。其中，從所有權(quán)的角度來說，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，共有建筑面積部分則為共有產(chǎn)權(quán)。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十八條第二款的規(guī)定，對于共有建筑面積部分，所有共有產(chǎn)權(quán)人共同享有權(quán)利，共同承擔(dān)責(zé)任。另外，開發(fā)商在將與該露臺相鄰的房屋售出之后，就已經(jīng)不再擁有對露臺的所有權(quán)。而其所謂的“贈(zèng)送”行為實(shí)際上是將本來就屬于購房者共有的露臺贈(zèng)送給胡某一個(gè)人單獨(dú)所有，這顯然是欺詐行為，侵害了第三人的利益。因此，根據(jù)我國合同法第五十一條的規(guī)定，作為房屋買賣合同的補(bǔ)充條款，該銷售平面示意圖所示的贈(zèng)與合同為無效合同。
梅州市梅江區(qū)人民政府