梅區(qū)府〔2019〕18號
梅州市梅江區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)梅州城區(qū)堤下路（江南路至劍英體育館）建設(shè)用地項(xiàng)目
房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施方案的通知
江南街道辦事處，區(qū)府直屬和市屬駐區(qū)有關(guān)單位：
現(xiàn)將《梅州城區(qū)堤下路（江南路至劍英體育館）建設(shè)用地項(xiàng)目房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施方案》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹落實(shí)。
梅州市梅江區(qū)人民政府
2019年7月10日
梅州城區(qū)堤下路（江南路至劍英體育館）建設(shè)用地項(xiàng)目房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施方案
一、房屋征收與補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)及原則
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院令第590號）、中共中央紀(jì)委辦公廳監(jiān)察部辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)督檢查進(jìn)一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》（中紀(jì)辦發(fā)〔2011〕8號）、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于實(shí)施＜國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例＞有關(guān)具體問題的通知》（粵建房〔2013〕26號）和《梅江區(qū)房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》等文件精神，為規(guī)范梅州城區(qū)堤下路（江南路至劍英體育館）建設(shè)用地項(xiàng)目房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收人的合法權(quán)益，遵循依法依規(guī)、程序正當(dāng)、補(bǔ)償公平、結(jié)果公開的原則，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，制定本方案。
二、征收部門和實(shí)施單位
房屋征收部門：梅州市梅江區(qū)土地房屋征收安置中心
房屋征收實(shí)施單位：梅州市梅江區(qū)江南街道辦事處
三、征收房屋補(bǔ)償方式
（一）住宅房屋實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換及貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的方式，由被征收人自行選擇一種補(bǔ)償方式。
（二）商業(yè)、辦公、工業(yè)、機(jī)關(guān)和事業(yè)單位用房，雜房、簡易房等建（構(gòu)）筑物，采用貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行補(bǔ)償。
（三）“住改商”的房屋實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換及貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的方式，產(chǎn)權(quán)調(diào)換只能調(diào)換住宅房屋。
上述房屋補(bǔ)償方式簽訂協(xié)議后不得更改。
四、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)被征收房屋的功能分為住宅和非住宅兩類。其中住宅類包括住宅及配套車庫（房）、其他“住改商”的房屋；非住宅包括屬城市道路邊的“住改商”的住宅房屋、商業(yè)、辦公、工業(yè)等經(jīng)營性用房。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定，評估價(jià)格不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。
（一）住宅房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
包括被征收房屋（含房屋占地）、房屋裝修、車庫等的價(jià)值，門樓按住宅用途及其相應(yīng)結(jié)構(gòu)評估其房地合一價(jià)格。
1．被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模?/span>按房地產(chǎn)評估價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。
2．被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，按房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定的被征收房屋價(jià)值與安置房價(jià)值進(jìn)行差價(jià)結(jié)算。
（1）產(chǎn)權(quán)調(diào)換為被征收人回購瑞景花園安置房，原則上按建筑面積1︰1等面積進(jìn)行調(diào)換，價(jià)值以被征收房屋評估價(jià)值和安置房價(jià)值互補(bǔ)差價(jià)結(jié)算。安置房為電梯房高層建筑的，6—10層按統(tǒng)一價(jià)格，即3650元/㎡，5層以下（含5層）的房價(jià)減少50元/㎡，11層以上（含11層）的房價(jià)增加50元/㎡。安置房單價(jià)按3650元/㎡計(jì)算，最終單價(jià)根據(jù)被征收人選定的安置房實(shí)際樓層價(jià)格結(jié)算。
（2）被征收人按照“面積近似”的原則，選擇安置房屋，安置房建筑面積超過被征收房屋建筑面積時(shí)，超出建筑面積一般不得超過被征收房屋建筑面積的20%。具體規(guī)定如下：
①安置房的選定按簽定征收補(bǔ)償協(xié)議時(shí)間的先后順序進(jìn)行選擇。
②安置房建筑面積多于核定的被征收人房屋建筑面積的，在20%范圍內(nèi)按安置房價(jià)值進(jìn)行結(jié)算，超出20%以外面積每平方米按安置房價(jià)值的130%進(jìn)行結(jié)算。
③選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置房的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》由房屋征收部門統(tǒng)一辦理及承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。
（二）征收商業(yè)用房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
商業(yè)用房以房屋產(chǎn)權(quán)證記載或自然資源部門批準(zhǔn)的使用功能為準(zhǔn)，按房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。
（三）征收企業(yè)用房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
廠房、倉庫、辦公用房等按評估機(jī)構(gòu)評估價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償；工人失業(yè)補(bǔ)償按照社保有關(guān)規(guī)定給予失業(yè)補(bǔ)助。
（四）土地補(bǔ)償規(guī)定
1．證載土地面積多于房屋占地（含天井）面積的，按證載土地面積進(jìn)行評估補(bǔ)償；證載土地面積少于房屋占地的，按實(shí)測的房屋占地面積評估補(bǔ)償。
2．房前屋后空地、間距用地，參照梅州城區(qū)（不含梅縣區(qū)）現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)（公共服務(wù)項(xiàng)目用地類別一）劃撥性質(zhì)、容積率1.5進(jìn)行評估補(bǔ)償。
3．已辦理《國有土地使用證》的國有出讓性質(zhì)土地，按法定最高年限進(jìn)行評估，不需做年限修正。
（五）“住改商”的住宅房屋的補(bǔ)償
被征收人自行住改商的住宅房屋，按以下方式給予補(bǔ)償：
1．已建成的城市道路邊“住改商”的住宅房屋，房屋（含房屋占地）價(jià)格按合法商業(yè)評估價(jià)值的60%進(jìn)行評估，補(bǔ)償總額低于本方案有關(guān)住宅房屋計(jì)算的補(bǔ)償總額（即按住宅房屋的補(bǔ)償價(jià)值加上獎(jiǎng)勵(lì)）的，應(yīng)當(dāng)按照住宅房屋的補(bǔ)償總額確定補(bǔ)償。
2．其他“住改商”的住宅房屋，房屋現(xiàn)狀經(jīng)營部分（含房屋占地）的價(jià)格按照住宅房地合一的評估單價(jià)上浮30%進(jìn)行評估。
（六）房屋附屬物的補(bǔ)償
1．可遷附屬物的補(bǔ)償：征收房屋內(nèi)的電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等附屬設(shè)備遷移費(fèi)，按現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)支付。
2．房前屋后附著物（構(gòu)筑物）由有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)按重置全新價(jià)格進(jìn)行評估。
3．房前屋后種植青苗按《梅州市梅江區(qū)集體土地征收補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)》標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，如有標(biāo)準(zhǔn)遺漏項(xiàng)目則由評估機(jī)構(gòu)另行評估補(bǔ)償。
（七）停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償
“住改商”的住宅房屋、商業(yè)、辦公、工業(yè)等經(jīng)營性用房，征收公告發(fā)布之日前取得的有效營業(yè)執(zhí)照、且現(xiàn)狀正在經(jīng)營的房屋或搭建的簡易房（臨建物），可給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。
被征收房屋的生產(chǎn)、經(jīng)營單位或個(gè)人不是被征收人的，被征收人負(fù)有清退被征收房屋的責(zé)任。被征收人與生產(chǎn)、經(jīng)營單位或個(gè)人有合同約定的，依照約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償；沒有約定的，由被征收人與生產(chǎn)、經(jīng)營單位或個(gè)人協(xié)商分配。
（八）有效證件的補(bǔ)償
被征收房屋已辦理《集體土地使用證》的按證載面積每平方米補(bǔ)償50元；已辦理《國有土地使用證》的按證載面積每平方米補(bǔ)償150元；已辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》的按證載土地面積每平方米補(bǔ)償150元，已辦理《房屋所有權(quán)證》、《房地產(chǎn)權(quán)證》、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》每證另補(bǔ)償2000元；已交付人防工程費(fèi)的按實(shí)際支付費(fèi)用補(bǔ)償。
五、安置房的標(biāo)準(zhǔn)
（一）安置房的位置和標(biāo)準(zhǔn)
1．選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人在西郊街道瑞景花園安置。
2．安置房屋結(jié)構(gòu)：電梯房為高層建筑。安置房具體標(biāo)準(zhǔn)詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)圖。
3．安置房的戶型：電梯房詳見瑞景花園規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，面積按實(shí)際建設(shè)為準(zhǔn)。
4．安置房建設(shè)統(tǒng)籌規(guī)劃了車位，確保每個(gè)套房配套一個(gè)車位。按照簽定征收補(bǔ)償協(xié)議的時(shí)間順序，被征收人可選擇購買車位，車位價(jià)格為地下車位8萬元/個(gè)、地面車位9萬元/個(gè)、子母車位12萬元/個(gè)。
六、臨遷過渡安置和搬遷補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)
（一）住宅房屋臨遷過渡安置
1．臨遷方式
房屋征收部門提供臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。房屋征收部門按被征收房屋用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，由被征收人自行解決住所。臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)按產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積（以實(shí)際扣減的安置房購置款對應(yīng)的建筑面積為準(zhǔn)）×每月15元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，補(bǔ)助費(fèi)的發(fā)放從被征收人交出被征收房屋起到通知交付安置房后滿三個(gè)月止。安置補(bǔ)助費(fèi)按月支付并于當(dāng)月撥付到被征收人賬戶。
2．臨遷期限
從被征收人交付被征收房屋之日起至房屋征收部門提供安置房之日止。
（二）搬家（遷）補(bǔ)助費(fèi)
1．住宅房屋搬家補(bǔ)助費(fèi)
被征收人在規(guī)定征收期限內(nèi)搬遷，選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模幢徽?/span>收房屋的建筑面積以10元/㎡標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放一次性搬家補(bǔ)助費(fèi)。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換需二次搬遷，按用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積以20元/㎡標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放二次搬家補(bǔ)助費(fèi)。
2．非住宅房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)
非住宅房屋（含“住改商”）按被征收房屋的建筑面積以40元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放一次性搬遷補(bǔ)助費(fèi)，或按房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放搬遷補(bǔ)助費(fèi)，由被征收人自行選擇。
3．祖屋宗祠房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)
祖屋宗祠房屋的祖公牌位搬遷補(bǔ)助費(fèi)按6萬元／座標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。
4．被征收房屋依法實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行的不發(fā)搬家（遷）補(bǔ)助。
七、獎(jiǎng)勵(lì)辦法
（一）測量確權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)
凡在本項(xiàng)目征收方案發(fā)布之日起30天內(nèi)完成測量、確權(quán)登記，并且在2019年8月31日前簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的，按被征收房屋建筑面積給予100元/㎡的配合測量確權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)。
（二）簽約及搬遷房屋獎(jiǎng)勵(lì)
被征收人在2019年8月31日前簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書，并按協(xié)議約定時(shí)間拆除房屋及一切附著物并交出土地的，一次性按被征收房屋建筑面積計(jì)算獎(jiǎng)勵(lì)400元/㎡。
被征收人在2019年9月15日前簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書，并按協(xié)議約定時(shí)間拆除房屋及一切附著物并交出土地的，一次性按被征收房屋建筑面積計(jì)算獎(jiǎng)勵(lì)300元/㎡。
被征收人在2019年9月30日前簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書，并按協(xié)議約定時(shí)間拆除房屋及一切附著物并交出土地的，一次性按被征收房屋建筑面積計(jì)算獎(jiǎng)勵(lì)200元/㎡。
凡在2019年10月1日后簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書的，不給予獎(jiǎng)勵(lì)。
（三）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，在2019年8月31日前簽訂協(xié)議，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)搬遷并交付拆除的，按被征收房屋用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑面積300元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性物業(yè)管理補(bǔ)助費(fèi)。
（四）選擇貨幣補(bǔ)償?shù)淖≌课荩ò?/span>“其他住改商”的房屋），按照被征收房屋建筑面積給予3000元/㎡一次性購房獎(jiǎng)勵(lì)。
（五）選擇貨幣補(bǔ)償?shù)姆亲≌课荩òǔ鞘械缆愤叺?/span>“住改商”的房屋），按非住宅房屋（含裝修）評估價(jià)值的5%給予獎(jiǎng)勵(lì)。
以上獎(jiǎng)勵(lì)總額在被征收人搬遷并交付被征收房屋后，一并存入被征收人實(shí)名賬戶。
八、被征收房屋屬性認(rèn)定
（一）被征收房屋的權(quán)屬、結(jié)構(gòu)、用途，以《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》《房地產(chǎn)權(quán)證》或《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》記載為準(zhǔn)。涉及房屋產(chǎn)權(quán)爭議的，先由公證部門進(jìn)行現(xiàn)場證據(jù)保全，再依法律程序確定權(quán)屬。確定權(quán)屬期間不影響征收工作進(jìn)行。
（二）無規(guī)劃已批未建的住宅用地按容積率3.0確權(quán)。
（三）征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑，或房地產(chǎn)登記記載事項(xiàng)不明確或者與現(xiàn)狀不符的建筑，由房屋征收實(shí)施單位牽頭組織相關(guān)部門依照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定進(jìn)行調(diào)查登記、認(rèn)定和處理。
（四）對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，對認(rèn)定為違法建筑以及超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償。未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，按評估價(jià)值給予補(bǔ)償。
（五）對被征收房屋的權(quán)屬、結(jié)構(gòu)、用途及建筑面積以及分戶補(bǔ)償情況等進(jìn)行公示。
九、征收房屋登記、測量、公共建筑面積分?jǐn)偟挠嘘P(guān)規(guī)定
（一）征收規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的房屋，被征收人應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)持被征收房屋的《國有土地使用證》《房屋所有權(quán)證》《房地產(chǎn)權(quán)證》或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》《工商營業(yè)執(zhí)照》等有關(guān)產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)證明，向房屋征收實(shí)施單位申報(bào)登記。
（二）征收房屋建筑面積以房地產(chǎn)權(quán)證記載的合法建筑面積或征收實(shí)施單位組織相關(guān)部門調(diào)查核準(zhǔn)并公示后的建筑面積進(jìn)行貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
（三）房屋建筑面積測量按《房產(chǎn)測量規(guī)范》實(shí)施。
（四）一座房屋有兩戶以上產(chǎn)權(quán)人的，其房屋的公共廊廳、橫屋走道、花頭屋走道、土地等公共面積，按產(chǎn)權(quán)人的房屋建筑面積比例分?jǐn)?，并張榜公布確定；如產(chǎn)權(quán)人的房屋公共面積有書面約定的，則按書面約定辦理。
（五）征收設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)法律執(zhí)行。
十、住房困難和低收入家庭救助
按政策界定屬于住房困難和低收入家庭的被征收人，根據(jù)梅江區(qū)人民政府有關(guān)為特殊困難群眾提供援助的相關(guān)政策文件執(zhí)行。
十一、爭議的解決
（一）對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的雙方當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)自收到評估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以在自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地房地產(chǎn)評估專家委員會(huì)申請鑒定。
（二）征收補(bǔ)償協(xié)議訂立后，被征收人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定義務(wù)的，征收人可以依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行；被征收人認(rèn)為征收人不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除土地房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的，被征收人可以依法提起行政訴訟。
（三）征收人與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請區(qū)人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議又不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定期限內(nèi)又不搬遷的，由梅江區(qū)人民政府依法向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。
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