梅州經(jīng)開區(qū)管委會、各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、區(qū)府直屬和市屬駐區(qū)有關單位：
經(jīng)研究同意，《梅江區(qū)入市集體經(jīng)營性建設用地低效用地認定和處置辦法（試行）》現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹實施。實施過程中遇到的問題，請徑向我局反映。
梅州市梅江區(qū)科工商務局
2024年8月19日
梅江區(qū)入市集體經(jīng)營性建設用地低效用地
認定和處置辦法（試行）
為規(guī)范入市集體經(jīng)營性建設用地低效用地認定和處置行為，提升土地節(jié)約集約綜合利用水平，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）以及《梅州市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革工作指引》（梅市明電〔2023〕128號）等法律、法規(guī)、規(guī)章及上級文件精神，結(jié)合梅江區(qū)實際，制定本辦法。
一、指導思想
遵循政府引導、市場取向、平等協(xié)商、規(guī)范運作的原則，堅持節(jié)約集約用地，強化入市集體經(jīng)營性建設用地監(jiān)管和低效用地盤活利用，促進城鄉(xiāng)土地資源有序流動和高效集約配置，激活和釋放產(chǎn)業(yè)發(fā)展新動能新空間，切實提高產(chǎn)業(yè)用地整體利用水平，為推動高質(zhì)量發(fā)展提供堅實保障。
二、低效用地認定標準
將“固定資產(chǎn)總投資”、“投資強度”和“開發(fā)投資總額”等指標作為硬性指標納入《用地使用權出讓（或出租、作價出資(入股)）合同》及其《監(jiān)管協(xié)議》，符合以下條件之一的，認定為低效用地：
（一）已動工開發(fā)建設用地面積超過應動工開發(fā)建設用地總面積的1/3且投資額超過總投資額的25%，但在合同規(guī)定的建設工期結(jié)束時，仍未投產(chǎn)或未投入使用的。
（二）已投產(chǎn)或已投入使用，但“固定資產(chǎn)總投資”、“投資強度”和“開發(fā)投資總額”指標未達到合同規(guī)定，仍有調(diào)整利用空間的。
探索與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同監(jiān)管的方式，將低效用地的認定條件和處置辦法列入入市招標文件，明確寫入合同，依法處置。
三、低效用地處置方式
被認定為低效用地的，應與土地使用權人協(xié)商一致，采取鼓勵開發(fā)、重組共建、協(xié)議收回等措施落實盤活低效用地整改工作。整改期限最長不超過兩年。結(jié)合實際情況對低效用地實行分類處置如下：
（一）原土地使用權人自主改造。未按合同規(guī)定期限完成建設，或者已投產(chǎn)但 “固定資產(chǎn)總投資”、“投資強度”和 “開發(fā)投資總額”等指標未達到合同規(guī)定要求，或者雖未造成土地閑置但仍有未按合同規(guī)定開發(fā)建設的土地，由企業(yè)自行追加投資實施開發(fā)建設再利用，限期落實整改。
（二）企業(yè)單位收購整合重組共建。因項目資金、預期效益等原因難以繼續(xù)建設的用地，鼓勵土地使用權人將土地轉(zhuǎn)讓給符合要求的項目使用。企業(yè)單位通過市場化收購方式，對低效用地收購后實行整合利用、集中建設，達到優(yōu)化土地利用布局，提高土地資源利用率的效果。原土地使用權人在辦理土地轉(zhuǎn)讓時，地塊開發(fā)投資額應達到25%以上。
（三）政府主導盤活利用。各鎮(zhèn)（街道）人民政府、區(qū)直各相關職能單位根據(jù)招商引資項目落地需要，引導符合相關條件的受讓人（承租人）對低效用地依法進行受讓或承租，對低效用地進行依法建設；或者由自然資源部門會同鎮(zhèn)（街道）指導出讓人（出租人）通過協(xié)商以協(xié)議方式收回部分或全部用地使用權，然后通過公開出讓（出租）方式確定土地使用權人進行改造利用。
四、實施程序
成立梅江區(qū)入市集體經(jīng)營性建設用地低效用地認定和處置工作領導小組，成員由科工商務、自然資源、發(fā)改、統(tǒng)計、招商和企業(yè)服務中心等主管部門及相關鎮(zhèn)（街道）組成。由領導小組統(tǒng)籌推進低效用地認定和處置相關工作。
（一）核查認定。對涉嫌低效的用地組織核查。對符合本辦法低效用地認定標準的認定為低效用地。
（二）制訂方案。根據(jù)核查情況，對存在低效用地問題的土地使用權人進行通知、約談、提醒，告知情況，并進行充分溝通協(xié)商。以安全、環(huán)保、效益為底線，指導土地使用權人通過自主改造或重組共建等形式制定低效用地處置利用方案并簽訂相關協(xié)議書。
（三）處置利用。土地使用權人根據(jù)低效用地處置利用方案對低效用地進行改造開發(fā)利用實施整改。整改期限為兩年，整改期滿仍為低效用地的，由土地所有權人按物業(yè)評估價以掛帳方式有償收回土地使用權。
五、職責分工
?。ㄒ唬┟方瓍^(qū)入市集體經(jīng)營性建設用地低效用地認定和處置工作領導小組下設辦公室（設在區(qū)科工商務局），牽頭落實以下工作：
1、轄區(qū)內(nèi)入市集體經(jīng)營性建設用地低效用地的核查認定工作。
2、引導土地使用權人加快盤活利用低效用地，制定低效用地處置利用方案。
3、協(xié)調(diào)區(qū)直相關主管部門和鎮(zhèn)（街道）推進落實低效用地處置利用具體實施各項工作等。
（二）根據(jù)各職能部門的職責和分工，明確各部門工作任務。
屬地鎮(zhèn)（街道）會同村（居）集體經(jīng)濟組織負責提供集體經(jīng)營性建設用地入市相關合同、協(xié)議等資料；區(qū)發(fā)展改革局負責提供企業(yè)投資項目備案或核準文件以及項目投資總額、已投資額、能耗等相關資料；區(qū)統(tǒng)計局負責提供項目固定資產(chǎn)投資納統(tǒng)等相關材料；區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局負責提供已辦理建筑工程施工許可的建設項目施工許可辦理信息；市自然資源局梅江分局負責對用地規(guī)劃內(nèi)容核實及做好政策宣傳；區(qū)科工商務局負責低效用地的認定和處置工作，會同屬地鎮(zhèn)（街道）擬定低效用地處置方案；區(qū)招商和企業(yè)服務中心協(xié)助引入新的投資主體，通過合作共建等方式提升土地利用率；財政、稅務、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管、應急管理、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、文化廣電旅游體育等主管部門按照職能分工結(jié)合實際工作需要負責協(xié)助做好低效用地認定和處置相關工作。
六、附則
（一）本辦法由區(qū)科工商務局負責解釋。
（二）本辦法自2024年9月19日起施行，試行兩年。國家和省、市對入市集體經(jīng)營性建設用地低效用地認定和處置另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
政策解讀：《梅江區(qū)入市集體經(jīng)營性建設用地低效用地認定和處置辦法（試行）》政策解讀
梅州市梅江區(qū)人民政府